主要テナントが退去したら？
賃料の多くを占めるテナントがいる。契約満了や退去の可能性を見据え、次の募集に必要な時間と費用を含めて保有を考えたい。
FOR COMMERCIAL BUILDING OWNERS
広島の収益ビル
売却・無料査定
テナントの収益と、
次の設備更新まで見据えて。
店舗・事務所ビル、テナント入居中、空室のあるビルも。
契約条件と実際の収支から、売却と保有の選択肢を整理します。
相談・査定は無料。売却時期が未定でも大丈夫です。
YOUR QUESTIONS
ビルの次の節目を前に、
迷いはありませんか。
テナントの更新、空室募集、設備工事。大きな判断をする前に、売却の選択肢も確認できます。
今の契約条件で、どう評価される？
長年続く賃料、フリーレント、敷金・保証金、修繕の負担区分。契約書だけでは分かりにくい条件も整理して、買主へ正確に伝えたい。
エレベーターや空調の更新が近い。
設備工事の費用だけでなく、テナント営業への影響も気になる。工事を発注する前に、現状売却と修繕後売却の手取りを比較したい。
空いているフロアを埋めるべき？
店舗と事務所では借り手が求める条件が違う。賃料を下げる、内装を整える、そのまま売る。費用と期間を踏まえて選びたい。
VALUATION
収益ビルの査定は、
賃料の額と、その続き方から。
現在の賃料収入だけでなく、契約・用途・設備・土地の条件を総合的に見ていきます。
テナント構成と現在の賃料収入
フロアごとの用途、入居面積、契約賃料、実際の入金を整理します。特定のテナントや業種への収入の偏りも確認。満室想定の収入と現在の収入を分け、フリーレントや未収金を含む入金状況を見ていきます。
賃貸借契約の条件と引継ぎ
普通借家・定期借家の別、契約期間、更新・中途解約の条件、賃料改定の取り決めを確認します。敷金・保証金、原状回復、修繕負担、覚書なども照合し、買主が引き継ぐ条件を明確にします。
空室率と次の募集の見通し
区画数だけでなく、空いている面積と失われている賃料の割合を分けて確認します。空室期間、募集条件、退去の理由、内装の状態を整理し、次のテナント募集にかかる費用や期間を検討します。
店舗・事務所の用途と立地
店舗は通行量や視認性、間口、搬入動線など、事務所は交通アクセス、フロアの使いやすさ、通信・電源環境などを確認します。広島市中心部と郊外を同じ条件では扱わず、周辺の利用状況や駐車場も踏まえて評価します。
築年数・修繕履歴と設備更新
建築時期や構造に加え、エレベーター（EV）、空調、給排水、防水などの点検・更新記録を確認します。設備の所有者、保守契約、故障履歴、更新見積もりを整理し、費用と工事中のテナントへの影響を見ていきます。
運営費と収入から残る資金
清掃、警備、設備保守、保険、固定資産税、共用部の光熱費などを整理します。共益費やテナントから回収する費用との対応も確認。表面利回りだけで判断せず、運営費を差し引いた収益と将来の大きな更新支出を分けて考えます。
土地と建物それぞれの価値
土地の面積・形状、接道、境界、用途地域等の利用条件と、建物の状態・使いやすさを確認します。賃貸中の収益ビルとしての価値を基本に、土地利用の可能性も検討。テナントがいる土地を、更地と同じ条件では扱いません。
投資家の利回りと金融機関の融資環境
投資家が求める利回りは、収入の継続性、空室、設備更新などの見通しとあわせて検討します。金融機関の融資条件や買主の自己資金・返済負担も確認し、一定の利回りや融資期間を一律に当てはめず、価格と販売方法を考えます。
同じ賃料収入でも、引き継ぐ条件は違います。
複数のテナントに賃料収入が分散したビルと、主要テナントが大半を占めるビルでは、退去時の収支への影響が異なります。契約満了の時期、今後の設備更新、費用の負担区分を整理し、買主が引き継いだ後の運営まで伝わる査定を目指します。
収益と土地建物の価値から見る査定の基礎THREE OPTIONS
設備工事や契約更新の前に、
3つの選択肢を比較。
売却価格だけでなく、工事費、空室期間、借入返済、テナントとの調整にかかる時間も比べます。
現状で売却する
設備更新や募集費用の先行支出を抑えたい
契約条件、空室、未実施の修繕を開示し、買主が購入後の運営を検討できる状態にします。大きな工事を先に発注せずに進められる一方、更新費や空室期間の見込みは価格交渉の材料になります。
比較したい項目
現状の査定額、更新見積もり、預り金の精算、残債と手取り
保有を続ける
既存テナントの収入と、今後の負担を比べたい
契約満了や更新時期を並べ、主要テナントの退去や空室長期化も想定して収支を確認します。設備更新の資金、借入返済、募集条件の見直しを含め、安定して保有できるかを考えます。
比較したい項目
契約の節目、賃料の集中、空室期間、設備更新資金、返済負担
修繕後に売却する
工事後の使いやすさと売却条件の改善を検討したい
建物共用設備の工事と、テナント区画の内装工事を分けて検討します。工事費が売却価格にそのまま上乗せされるとは限りません。営業との調整、工期中の収入、修繕後の査定を含めて比較します。
比較したい項目
所有・負担区分、工事範囲、営業への影響、工期と差引きの手取り
AS YOUR PROPERTY IS
営業中も、空室も。
現状から、売却を考える。
退去や満室化、大規模な設備工事を先に決める必要はありません。現在の契約と建物の状態を整理するところからご相談いただけます。
無料査定を依頼するテナントの営業を続けながら
賃貸借契約や預り金を整理し、所有者変更に伴う引継ぎと案内を準備します。調査・内見は管理会社やテナントと調整し、営業への影響と情報公開の範囲に配慮して進めます。
空室フロアの条件を伝える
スケルトン・内装付きの別、用途、面積、募集履歴を整理します。店舗なら排気・給排水、事務所なら空調・電源なども確認し、募集に必要な工事と費用を買主が検討できる資料を整えます。
設備更新前の状態を共有する
エレベーター、空調、給排水などの点検記録と見積もりを整理します。設備の所有・保守・修繕の負担区分も確認。不具合を隠さず伝え、安全に関わる箇所は専門業者への確認を優先します。
OUR APPROACH
広島収益不動産売却ナビの
査定・販売方針。
店舗と事務所、それぞれの立地を見る。
広島県内の収益ビルについて、店舗の視認性・動線と事務所の交通利便性など、用途に即して強みと課題を整理します。所在地だけで評価を決めず、フロアごとの利用状況と募集条件を確認します。
契約と設備の負担を、収支に結び付ける。
賃料一覧だけでなく、契約の節目、敷金・保証金、維持管理費、更新見積もりを整理します。現状売却と保有・修繕の費用や時間を比較し、オーナー様の残債と売却後の手取りも確認します。
広い購入機会と、正確な情報の引継ぎを。
テナント情報の公開範囲をご相談のうえで、物件の収益と契約条件が伝わる販売資料を整えます。囲い込みをせず、他社の購入希望者にも対応。投資家の検討条件や融資、引渡し時期を含めて成約を目指します。
不動産業界歴12年以上
累計仲介実績150億円超
累計成約件数240件以上
※掲載実績は担当者のこれまでの業務経験に基づきます。特定の売却価格や成約を保証するものではありません。
SELLING PROCESS
収益ビル売却の流れ。
まずはビルの所在地・用途と、現在のテナント・空室・設備の状況からお聞かせください。
- 01
無料相談・査定
売却時期が未定でも大丈夫。物件の概要とお悩みをお聞かせください。
- 02
物件調査
賃料・稼働状況・修繕履歴・権利関係などを確認し、必要に応じて現地を調査します。
- 03
査定価格・売却戦略の提案
査定の根拠と販売方法をご説明。保有を続ける場合も含めて比較します。
- 04
媒介契約
販売方針や費用、契約の種類をご確認いただき、納得のうえでご契約いただきます。
- 05
購入希望者への販売活動
物件資料を整え、投資家や不動産会社へご意向に沿った範囲で情報を届けます。
- 06
条件交渉・売買契約
価格だけでなく、引渡し時期や契約条件を調整し、売買契約を締結します。
- 07
決済・引渡し
代金の受領、所有権移転、賃貸借関係の引継ぎを確認し、引渡しへ進みます。
テナントと設備の資料を、揃う範囲から。
賃料一覧、賃貸借契約書・覚書、敷金・保証金の明細、収支報告、図面、修繕履歴、設備の点検・保守記録があると確認を進めやすくなります。設備の所有者が分かる資料や更新見積もりも役立ちます。最初からすべてを揃える必要はありません。
FAQ
収益ビル売却の
よくあるご質問。
YOUR NEXT STEP
次の契約更新や設備工事の前に、
ビルの今の価値を。
広島の収益ビル・店舗事務所ビルを、これからどう保有していくか。
テナントの契約と収支、設備更新の見通しを整理するところから、ご相談いただけます。
相談だけでもOKです。まずはお気軽にご相談ください。