収益性と契約条件を踏まえて進めたサブリースアパートの売却事例

物件概要

エリア

広島市

物件種別

一棟アパート

構造・築年数

木造・築約20年（当時）

契約形態

サブリース

土地・建物の積算評価

約4,000万円程度

収益性からの評価・販売価格

8,000万円

成約価格

8,000万円

申込状況

販売開始から約2か月で3組、すべて満額

採用した契約条件

融資特約なし・サブリース契約を承継

確認できた結果

成約

築年数、契約条件、価格などは当時の案件情報です。現在の相場を示すものではありません。

ご相談時の状況・課題

売主は売却を急いでいました。対象は木造・築約20年の一棟アパートで、サブリース契約のある物件でした。

土地・建物の積算評価は約4,000万円程度でしたが、担当者は現在の収益性から8,000万円程度で評価できると判断しました。

実際に確認した内容

積算による評価と、現在の収益性からの評価を分けて検討しました。売却を急ぐという意向も、販売と買主選定の判断材料になりました。

サブリース物件で、事前に確認できない賃貸契約関係がありました。すべての契約関係を事前に確認できた案件ではありません。

売主と設備所有者が異なり、設備利用に関する契約がありました。

比較した選択肢

判断の理由・提案

収益不動産の評価は、土地と建物の積算だけでは決まりません。この案件では、現在の収益性を根拠に8,000万円で販売する方針としました。

購入申込は3組とも満額でした。そのため金額だけではなく契約条件を比較し、売主が重視するスピードを踏まえて融資特約なしの買主を選びました。融資特約がないことと、現金購入であることは同じ意味ではありません。

販売・対応内容

8,000万円で販売を開始し、約2か月で3組から購入申込が入りました。いずれも満額の申込でした。

最終的な買主はサブリース契約を承継しました。今回は契約の承継によって、比較的スムーズに取引を進めることができました。

結果

成約価格は8,000万円でした。約2か月は購入申込が入るまでの期間として記載しており、決済・引渡しまでの期間を示すものではありません。

積算評価と成約価格の違いはこの案件の結果です。ほかの収益不動産でも積算評価の2倍で売れるという意味ではありません。

この事例から分かること

積算価格だけで評価せず、現在の収益性も併せて確認することが大切です。また、複数の申込がある場合は、金額に加えて契約条件が売主の意向に合うかも比較します。

サブリースを承継しない場合には、サブリース契約、入居者との契約、設備の所有権や利用に関する契約などが売買に影響する可能性があります。建物所有者と設備所有者が同じとは限らず、契約・権利関係の確認が重要です。

関連ページ

ご自身の物件の条件に合わせて、査定・売却の考え方もご確認ください。