築年数が進む前に売った方がよい？
家賃は入っていても、これからの修繕や買主の融資が気になる。築年数だけで決めず、今の収益と建物の状態から保有の見通しを立てたい。
FOR APARTMENT OWNERS
広島の一棟アパート
売却・無料査定
家賃収入の先にある、
修繕と保有の負担まで見据えて。
木造・軽量鉄骨、築古、空室のあるアパートも。
今の収支と建物・土地の価値を整理し、売却のタイミングを一緒に考えます。
相談・査定は無料。売却時期が未定でも大丈夫です。
YOUR QUESTIONS
アパート経営のこれからに、
迷いはありませんか。
家賃が入っている今だからこそ、次の支出と売却の選択肢を整理できます。
空室を埋めてから売るべき？
退去が重なり、原状回復費や募集費も増えている。賃料を下げる、設備を入れ替える、現状で売る。それぞれの費用と効果を比べたい。
屋根や外壁の工事を控えている。
木造・軽量鉄骨のアパートで、屋根、外壁、階段、給湯器などの更新が気になる。大きな工事を発注する前に、修繕と売却の順番を相談したい。
古い建物でも、土地の価値はある？
建物の築年数が古くても、立地や敷地には価値があるのでは。家賃を生む物件としての評価と、土地の条件を合わせて知りたい。
VALUATION
一棟アパートの査定は、
収益・建物・土地を合わせて。
満室想定の利回りだけに頼らず、今後の運営に必要な支出と購入条件も見ていきます。
各戸の賃料と空室の理由
満室想定の家賃と実際の入金を分け、退去時期、募集期間、賃料設定、間取り、駐車場の有無などを確認します。戸数が少ないアパートでは、数室の空室でも全体の収支への影響が大きくなるため、各戸の状況まで整理します。
運営費・入替費用と実際の収支
管理費、保険料、固定資産税、共用部の維持費に加え、退去時の原状回復や入居募集にかかる支出を確認します。家賃から毎月の管理費を引くだけでなく、入替えや設備更新を含む収支を買主に伝えます。
木造・軽量鉄骨の構造と維持管理
木造では雨漏りや床下、シロアリの点検記録、軽量鉄骨では鉄部の腐食や塗装、屋根・外壁の接合部など、専門業者の確認内容を整理します。構造の呼び名だけで状態を決めつけず、図面と点検・修繕履歴を照合します。
築年数と今後の修繕負担
建築時期とあわせて、屋根・外壁、階段・廊下、給排水、給湯器などの更新状況を確認します。築年数が古いことと、建物が使えないことは同じではありません。税務上の法定耐用年数と、実際の劣化状態・使用の見通しも分けて考えます。
土地の価値と利用上の条件
広島の地域ごとの賃貸需要に加え、敷地の面積・形状、接道、境界、高低差、駐車スペースなどを確認します。建替え等を考える場合は法令や現地の条件を調べ、建物がある土地を更地と同じ条件では扱いません。
融資条件と購入者が求める利回り
築年数・構造・担保評価などによって、買主が検討できる融資期間や自己資金は変わります。軽量鉄骨という名称だけで融資条件を一律に判断せず、資料と金融機関の基準を確認します。買主の返済負担と修繕の見込みも踏まえ、価格と利回りを検討します。
土地の評価と、売却時の手取りは分けて考えます。
古いアパートでも、賃貸中の建物としての収益と土地の条件の両方を評価します。土地としての売却を比較する場合には、入居者との調整や解体費、法令上の制約などの確認も必要です。「土地の価格が高そうだから解体する」と先に決めず、費用と時間を含めて比較しましょう。
収益と土地建物の価値から見る査定の基礎THREE OPTIONS
工事や募集にお金をかける前に、
3つの選択肢を比較。
空室対策と建物の修繕を分け、支出後にどれだけ収支や売却条件が変わるかを考えます。
現状で売却する
工事や空室対策の先行支出を抑えたい
空室や未実施の修繕を明らかにし、買主が購入後の運営計画を立てられるようにします。先に大きな費用をかけずに進められる一方、買主が見込む工事費や空室期間は価格交渉の材料になります。
比較したい項目
現状の査定額、未実施工事、残債、売却後の手取り
保有を続ける
賃貸運営を改善できる余地を見たい
募集条件や設備、駐車場などを見直し、どの程度の費用と時間で収支の改善を目指せるかを考えます。満室になる前提だけでなく、空室が続いた場合の返済と修繕資金も確かめます。
比較したい項目
募集費・原状回復費、空室期間、家賃、将来の修繕資金
修繕後に売却する
必要な工事を整理してから販売したい
屋根や外壁など建物全体の工事と、空室の内装・設備更新を分けて検討します。工事費を売却価格で全額回収できるとは限らないため、修繕後の査定と工期中の負担を含めて比較します。
比較したい項目
工事の範囲と見積もり、工期、修繕後の査定、差引きの手取り
AS YOUR PROPERTY IS
入居中も、築古も。
現状から、売却を考える。
空室を埋める、全室を改装する、屋根や外壁を直す。その前に、現在の状態での評価を知ることから始められます。
無料査定を依頼する賃貸中のまま引き継ぐ
オーナーチェンジとして、各戸の賃貸借契約や預り金、管理状況を買主へ引き継ぐ方法を検討します。入居者への案内も含めて準備し、退去を前提に進めません。
空室の理由と改善余地を伝える
退去の時期や募集履歴、室内の状態を整理します。駐車場や間取り、賃料条件と周辺の需要を照らし合わせ、買主が運営を検討できる資料を整えます。
修繕前の状態も正確に共有する
屋根・外壁の工事見積もり、鉄部塗装、雨漏りやシロアリの点検・補修記録などを整理します。不具合を隠さず、買主が必要な支出を判断できるようにします。安全に関わる箇所は専門業者への確認を優先します。
OUR APPROACH
広島収益不動産売却ナビの
査定・販売方針。
所在地と、入居者に選ばれる条件を見る。
広島市を中心に県内の一棟アパートについて、交通、生活施設、駐車場、間取りと賃貸需要の関係を確認します。中心部と郊外を同じ条件では扱わず、募集の実態から物件の強みと課題を整理します。
修繕後の収支と、売却の手取りを比べる。
修繕をして保有する場合と、現状で売却する場合の費用・時間を整理します。借入返済後に残る資金や管理の負担も伺い、査定を受けた時点で売却を決める必要のない進め方をご案内します。
購入後の運営まで伝わる販売資料を整える。
賃料一覧と空室・修繕の情報を整理し、公開範囲をご相談のうえで投資家や不動産会社へ届けます。囲い込みをせず、他社の購入希望者にも対応。買主の融資や引渡し条件も含めて成約を目指します。
不動産業界歴12年以上
累計仲介実績150億円超
累計成約件数240件以上
※掲載実績は担当者のこれまでの業務経験に基づきます。特定の売却価格や成約を保証するものではありません。
SELLING PROCESS
一棟アパート売却の流れ。
まずは現在の家賃と、気になっている修繕・空室の状況からお聞かせください。
- 01
無料相談・査定
売却時期が未定でも大丈夫。物件の概要とお悩みをお聞かせください。
- 02
物件調査
賃料・稼働状況・修繕履歴・権利関係などを確認し、必要に応じて現地を調査します。
- 03
査定価格・売却戦略の提案
査定の根拠と販売方法をご説明。保有を続ける場合も含めて比較します。
- 04
媒介契約
販売方針や費用、契約の種類をご確認いただき、納得のうえでご契約いただきます。
- 05
購入希望者への販売活動
物件資料を整え、投資家や不動産会社へご意向に沿った範囲で情報を届けます。
- 06
条件交渉・売買契約
価格だけでなく、引渡し時期や契約条件を調整し、売買契約を締結します。
- 07
決済・引渡し
代金の受領、所有権移転、賃貸借関係の引継ぎを確認し、引渡しへ進みます。
査定の前に、手元の資料を少しずつ。
所在地、構造、築年数、戸数、各戸の家賃と空室の状況が分かると、相談を進めやすくなります。図面、修繕見積書、点検記録、管理会社の収支報告、借入残高などは、揃っている範囲からご用意ください。
FAQ
一棟アパート売却の
よくあるご質問。
YOUR NEXT STEP
次の修繕を決める前に、
アパートの今の価値を。
広島の一棟アパートを、これからどう保有していくか。
築年数、空室、修繕、借入の状況を整理するところから、ご相談いただけます。
相談だけでもOKです。まずはお気軽にご相談ください。