残債と収支を確認し、売却せず保有継続を提案した事例

物件概要

エリア

広島市西区観音

構造・築年

RC造・平成元年（1989年）築

所有者の希望売却価格

1億8,000万円

表面利回り（当時）

約7％

担当者の査定価格

約1億5,000万円

相談のきっかけ

金利上昇によるキャッシュフロー悪化

借入状況の確認

借入元金の返済には、少なくとも1億8,000万円程度での売却が必要な状況

判断・結果

売却せず保有継続

後日の所有者からの報告

半数以上の入居者が賃料改定に応じた

築年数、契約条件、価格などは当時の案件情報です。現在の相場を示すものではありません。

ご相談時の状況・課題

広島市西区観音にある、RC造・平成元年築の収益不動産について相談を受けました。相談のきっかけは、金利上昇によるキャッシュフローの悪化でした。所有者の希望売却価格は1億8,000万円で、当時の表面利回りは約7％でした。

売却するかどうかを考えるには、希望する価格だけでなく、市場で売却を目指せる価格と、借入元金の返済に必要な金額を確認する必要がありました。

実際に確認した内容

担当者は、立地と建物の外観は良好と見ていました。一方、土地・建物の積算評価が伸びず、相談当時の市場で実際に売却を目指せる価格は約1億5,000万円と判断しました。

借入状況を確認すると、少なくとも1億8,000万円程度で売却しなければ借入元金を返済できず、1億5,000万円での売却には大きな自己資金の持ち出しが必要な状況でした。

金利上昇による収支悪化という相談内容と、借入状況・価格を確認したうえでの担当者の判断を分けて記載しています。金利上昇だけが収支悪化の唯一の原因であると断定するものではありません。

比較した選択肢

判断の理由・提案

売却できる可能性のある価格でも、所有者の資金面で実行できるとは限りません。この案件では、売却時の大きな持ち出しが課題となるため、所有者と相談し、無理に売却せず保有を継続する方向を提案しました。

ただし、保有を続けるだけでキャッシュフローの課題がなくなるわけではありません。そこで、現在の物件を保有しながら収入面を改善できないか検討しました。

販売・対応内容

周辺賃料相場を確認して所有者に提示しました。そのうえで、管理会社と打ち合わせを行い、可能な入居者について賃料改定の交渉を進めることを提案しました。

売却を進める対応ではなく、所有者が保有を続けるために、まず現在できる改善策を検討した査定・相談案件です。

結果

所有者は売却せず、保有を継続する方向となりました。後日、全入居者ではないものの、半数以上が賃料改定に応じたとの連絡がありました。

所有者からは「少しは保有期間を延ばせそう」との報告がありました。これは所有者から受けた報告であり、収支の改善額や、その後どれだけの期間保有できたかを示すものではありません。

この事例から分かること

市場で売れる価格と残債の関係によっては、売却に自己資金が必要になる場合があります。査定額だけを見るのではなく、借入状況と照らし合わせることが、売却・保有の判断に関わります。

売却だけが解決策とは限りません。この案件では、売却を急がず、周辺賃料との比較と賃料改善という選択肢を検討しました。賃料改定への対応や収支への影響は、個々の契約・物件の状況によって異なります。

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