立地と収益性を組み合わせ、2棟一括で売却した事例

物件概要

取引の単位

2棟一括（バルク）での売却

物件① エリア・立地

広島市

物件① 構造・築年

鉄骨造・1980年代築

物件① 当初希望価格・表面利回り

1億2,000万円・約7％

物件① 成約価格

1億1,500万円

物件② エリア

県内の別エリア

物件② 構造・築年数

RC造・築約45年（当時）

物件② 担当者の提案価格・表面利回り

2億円・約13％

物件② 成約価格

1億9,500万円

担当者の当初提案価格（合計）

3億2,000万円

2棟合計成約価格

3億1,000万円

建物状態

2棟とも大規模修繕が必要

確認できた結果

2棟一括で成約

築年数、契約条件、価格などは当時の案件情報です。現在の相場を示すものではありません。

ご相談時の状況・課題

最初に相談を受けたのは、広島市の鉄骨造・1980年代築の物件でした。立地が良いと判断した物件で、当初希望価格は1億2,000万円、表面利回りは約7％でした。

担当者は、築年、入居率、表面利回り、大規模修繕の必要性を踏まえると、立地が良くても単体では購入者を見つけにくいと判断しました。入居率や修繕費の具体的な数値は本事例では掲載していません。

実際に確認した内容

売主がほかにも複数の収益不動産を所有していたため、担当者はほかの物件も視察しました。その中に、県内の別エリアのRC造・築約45年の物件がありました。

県内の別エリアの物件を価格2億円、表面利回り約13％で組み合わせる提案をしました。ただし、2棟とも大規模修繕が必要であり、その将来負担まで価格判断へ織り込む必要があると考えていました。

約7％・約13％は、それぞれ提示された価格時点の表面利回りです。成約時の利回りや、2棟を合算した確定利回りを示すものではありません。

比較した選択肢

判断の理由・提案

好立地だが利回りの低い物件と、築古だが収益性の高い物件を組み合わせ、2棟全体の収益性を高める考え方です。2棟をまとめて売る「バルク販売」を提案しました。

当初提案した販売価格は、2棟合計3億2,000万円でした。購入価格に加えて今後必要になる大規模修繕の負担を考えなければ、買主が購入を検討できる価格にはならないと判断していました。

別の仲介会社から2棟4億円で販売する提案があった際も、担当者はその価格では買主を見つけることが難しいと判断しました。高い媒介価格に合わせて受託せず、一度案件から辞退しています。

販売・対応内容

辞退から約4か月後、4億円では買主が決まらず、再び相談を受けました。その後、当初提案に近い価格水準で販売を進めました。

約4か月は、辞退してから再相談を受けるまでの期間です。本事例の販売開始から成約までの期間ではありません。

結果

最終的に、広島市の物件が1億1,500万円、県内の別エリアの物件が1億9,500万円、2棟合計3億1,000万円で成約しました。

複数物件を組み合わせた1つの案件として紹介しています。2棟を別々の成功事例として重複掲載するものではありません。

この事例から分かること

高い査定額や媒介価格が、そのまま成約できる価格とは限りません。立地、収益性、入居状況、修繕の将来負担まで含めて、買主が購入を検討できる条件を考える必要があります。

複数の収益不動産を所有している場合は、単体の売却だけでなく、一括販売が選択肢になることもあります。ただし、物件の組合せや買主の条件で判断は変わり、まとめれば必ず売却しやすくなるわけではありません。

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